Росреестр

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. 
О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях  и в порядке, установленном законом.
Учитывая особый статус нежилого помещения, как объекта, входящего в состав зданий и сооружений, возникает вопрос, относительно того, какой порядок применим при государственной регистрации аренды указанного помещения.
На этот счет Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем Информационном письме от 01.06.2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации». Данная норма закона предусматривает, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор аренды нежилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Существенным условием  договора аренды является указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В данном случае к договору аренды прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Что касается срока аренды, то он не является существенным условием договора аренды. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Исходя из смысла пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно указанной норме государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться, предупредив другую сторону за три месяца.
В отношении договоров аренды нежилых помещений также применимо существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации для аренды зданий и сооружений. В том случае, если договор аренды предусматривает последний выкуп арендуемого имущества, условиями перехода права будут считаться: окончание срока  договора аренды и уплаты выкупной цены.
Выводы судебной практики свидетельствуют о том, что отсутствие акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не свидетельствует о несоблюдении требований Гражданского кодекса РФ к форме договора аренды.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора.  Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен  быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации.
Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.
Изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. Указанное соглашение совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, существенного нарушения договора другой стороной. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
 

НОВОЕ В ЗАКОНЕ «ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте) в редакции Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 435-ФЗ), вступившим в силу с 01.07.2011, установлен новый порядок образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей.

После 1 июля 2011 г. выдел земельных участков, передача в аренду или другие операции с землями общей долевой собственности требуют разработки и утверждения проекта межевания всего участка общей долевой собственности, проведения собраний, выбор лица уполномоченного собранием осуществлять все возникающие вопросы, касающиеся земель сельскохозяйственного назначения.

В новой редакции ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Если общим собранием участников не будет утвержден проект межевания земельных участков, а также перечень собственников и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, то лицо, желающее выделить земельный участок, вправе самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания. Однако такой проект в любом случае должен быть согласован с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка.

Земельный участок может быть принудительно изъят у собственника или владельца, в судебном порядке, в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения права, он не использует данный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Распоряжаться правом на эти земельные участки станет муниципалитет.

Основным инструментом управления землями общей долевой собственности является общее собрание участников общей долевой собственности. Договора аренды могут быть подписаны только на условиях согласованных и утвержденных общим собранием участников долевой собственности и только тем лицом, которое уполномочено общим собранием на заключение соответствующих договоров. Ранее такие соглашения должны были заключаться с каждым из участников долевой собственности на земельный участок.

Участник долевой собственности, не согласившийся на общем собрании с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли.

В Федеральном законе N 435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012 участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Следует обратить внимание, именно «земельный участок», местоположение и границы которого установлены, т.е. отмежеваны!

Если они этого не сделали до установленной даты, орган местного самоуправления поселения по месту расположения данного земельного участка выступает инициатором:

- по  проведению общего собрания участников долевой собственности с обсуждением вопросов об утверждении проекта межевания земельных участков и утверждения списка перечня собственников земельных участков и размеров долей в праве общей собственности;

- по  обеспечению подготовки проекта межевания участков;

- по  проведению кадастровых работ по образованию участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков. 

 

Изменения в законодательстве об обороте земель сельскохозяйственного назначения

           01.07.2011 г. полностью вступил в силу федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Данный закон значительно изменяет и дополняет старый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.
          С 01.07.2011 г. такое административное правонарушение, как использование земель не по целевому назначению, получает новое прочтение в части дополнения его новым квалифицирующим составом: неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства в течение 3 и более лет со дня возникновения права собственности влечет за собой наказание в виде денежного штрафа в размере от 2 до 5 тыс.руб. для граждан, от 4 до 6 тыс.руб. для должностных лиц, и от 80 до 100 тыс.руб. для юридических лиц.
         С 01.07.2011 г. получает более подробную регламентацию механизм принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Лишение прав может быть инициировано в случае, если вследствие использования участка происходит существенное снижение плодородия земли или ухудшение экологической обстановки, либо собственник в течение 3 и более лет подряд не использует участок по назначению. Сначала лицо подвергается административному наказанию, а если нарушение не устраняется в установленный срок, осуществляется принудительное изъятие участка в судебном порядке. Затем изъятый участок продается с публичных торгов. В случае признания торгов несостоявшимися такой участок может быть приобретен в муниципальную или государственную собственность.
Начиная с 31.12.2010 г. сельхозорганизации и КФХ вправе приобрести в собственность муниципальные или государственные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, по цене, установленной субъектом РФ, но не выше 15 % от кадастровой стоимости (ранее - не выше 20%). Более того, отныне субъекты РФ вправе устанавливать случаи бесплатного предоставления таких участков.
         Нововведения коснулись и порядка оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
          С 31.12.2011 г. предусматривается возможность лица отказаться от права собственности на земельную долю без выделения земельного участка в счет нее. Отказ от такого права подлежит государственной регистрации на основании соответствующего заявления правомочного лица, после чего право собственности возникает у муниципалитета, на территории которого находится данный участок.
         С 01.07.2011 г. предусматривается право органа местного самоуправления продать земельную долю сельхозорганизации или КФХ, использующим соответствующий участок, по цене, определяемой как произведение 15 % кадастровой стоимости 1 кв.м. такого участка и площади, соответствующей размеру этой доли. При этом муниципальный орган обязан опубликовать соответствующую информацию о возможности приобретения в собственность доли в течение 1 месяца со дня возникновения права собственности на нее, а если в течение 1 года никто из указанных лиц не заключит сделку купли-продажи, то муниципальный орган обязан выделить земельный участок в счет принадлежащей ему доли, не нарушая при этом требований закона к образуемым долям.
          С 31.12.2011 г. законодательно установлено, что при смене собственника земельной доли не требуется вносить изменения в договор аренды соответствующего земельного участка
           С 01.07.2011 г. совершенствуется правовое регулирование невостребованных долей.
Невостребованными могут быть признаны земельные доли:
  • принадлежащие гражданину, который не распорядился ими в течение 3 лет;
  • собственник которых умер, а наследники отсутствуют или отстранены от наследования, не приняли наследство, отказались от его принятия без указания других наследников, в чью пользу произошел отказ, а также в иных случаях, установленных законом.
           Муниципальный орган, на территории которого расположены земельные участки, находящиеся в долевой собственности, имеет право признания за собой права собственности на невостребованные земельные доли. Такое признание прав муниципальной собственности возможно только в судебном порядке и после осуществления ряда обязательных действий.
         В соответствии с законом муниципальный орган должен составить список долей, могущих быть признанными невостребованными, затем не позднее чем за 3 месяца до созыва общего собрания участников общей долевой собственности (далее - ОС) опубликовать его в СМИ и передать его на утверждение ОС. Лица, считающие включение их в такой список необоснованным, вправе заявить об этом в установленном порядке. В случае если в течение 4 месяцев со дня опубликования списка ОС не приняло никакого решения по вопросу о невостребованных долях, муниципалитет вправе утвердить список самостоятельно.
          С 01.07.2011 г. устанавливается единый механизм выделения земельных участков в счет земельных долей, находящихся в муниципальной и частной собственности.
Земельный участок может быть выделен двумя способами:
  1. На основании решения ОС, с одновременным утверждением проекта межевания, перечнем собственников образуемых участков и размером их долей в праве общей собственности. При соблюдении этих условий дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого участка не требуется.
  2. При отсутствии решения ОС, после прохождения собственником доли процедуры межевания и согласования границ и местоположения образуемого
участка в порядке, установленном законом. Споры о размере и границах участков рассматриваются в суде.
Заключительным этапом выделения является осуществление кадастровых работ в отношении выделяемого участка.
Особенность муниципальной собственности заключается в том, что земельные участки выделяются прежде всего из сельскохозяйственных земель худшего качества или неиспользуемых вовсе. Более того, не позднее 2 недель со дня возникновения у него права собственности на выделенный земельный участок орган местного самоуправлении обязан опубликовать информацию о возможности его приобретения (на условиях, определенных законом). Для КФХ и сельхозорганизаций, в пользовании которых находится такой участок, предусматривается право заключения договора купли-продажи или аренды участка без проведения торгов.
С 01.07.2011 г. вступают в силу положения, касающиеся компетенции общего собрания участников долевой собственности. В законе установлен перечень полномочий ОС, в том числе, право на определение лица, уполномоченного осуществлять действия при согласовании границ земельных участков, проведении кадастровых работ, госрегистрации прав на недвижимость, аренде и некоторые другие действия, входящие в компетенцию ОС. Интересным является то, что для подтверждения своих полномочий такому лицу достаточно предъявить выписку из соответствующего протокола ОС или его копию.
Утверждены перечень лиц, по инициативе которых может быть созвано ОС, порядок извещения надлежащих лиц о его проведении, условия признания ОС правомочным, порядок допуска к участию в ОС и некоторые иные моменты. Голосование на ОС должно быть открытым, а решение считается принятым при соблюдении условий, определенных законом. Причём чтобы обеспечить равные условия при подсчете голосов, размеры долей участников должны быть определены единообразно, в соответствии с требованиями закона. Регламентирован также порядок составления, подписания, хранения протокола ОС.
В целях наиболее полного регулирования и охвата правоотношений, возникающих в сфере оборота сельскохозяйственных земель, соответствующие изменения вносятся сразу в несколько НПА: ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях.
 
О.И. Газалова,
Начальник Зерноградского отдела
Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра
и картографии по Ростовской области 
 
ДОСТУП К СВЕДЕНИЯМ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
 
        В каких случаях может понадобиться информация из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)? Например, при покупке квартиры — если вы хотите проверить, не обременена ли она какими-то обязательствами, (не находится ли под арестом или в залоге), скольким и каким собственникам принадлежит. Нужна выписка из ЕГРП и при заключении кредитных договоров, при оформлении документов на получение льготного жилья, а также во многих других случаях.
Информация по объектам — в открытом доступе. То есть — кто угодно может узнать, кому принадлежит тот или иной объект недвижимости. Сделать это довольно просто, если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ   об     оплате. Стоимость выписки об объекте  на территории одного регистрационного округа составляет 200 рублей.
         А вот сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя. Выписку о правах на объект недвижимости или о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости возможно запрашивать и получать в любом субъекте РФ, т.е. не обязательно в том субъекте РФ, в котором расположен объект недвижимости. В случае если в органе по регистрации прав одного субъекта РФ запрашиваются сведения об объекте, расположенном на территории другого субъекта РФ, срок предоставления сведений составляет до 14 рабочих дней.
         Допускается обращаться с соответствующими запросами посредством почтового отправления (в этом случае подлинность подписи заявителя по общему правилу должна быть удостоверена в нотариальном порядке).
         С 1 января 2011 года изменены размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП (Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре, прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы»). Размер платы, взимаемой с физических и юридических лиц, дифференцируется в зависимости от формы и вида предоставляемого по запросу документа, а также места нахождения объекта недвижимости, в отношении которого запрашиваются сведения.
За выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащую общедоступные сведения, за выписку о переходе прав на объект, копию договора и иного документа, физическим лицам необходимо будет уплатить 200 рублей, юридическим лицам – 600 рублей, а если запрашиваются сведения об объектах, расположенных на территории нескольких регистрационных округов (экстерриториальный запрос), размер платы за предоставление сведений для физических лиц составит 300 рублей, для юридических – 900 рублей.
         За сведения о правах физического лица на имеющиеся у него объекты недвижимости в зависимости от количества регистрационных округов Российской Федерации, в пределах территории которых заявителю необходимы обобщенные сведения, размер платы составит от 500 до 1500 рублей, юридическое лицо, обратившееся за такими сведениями, оплачивает от 1500 до 2500 рублей.
        Так, для граждан, получающих выписки о зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенной на территории Ростовской  области, плата составит 200 рублей. Если же гражданин решит получить в Управлении Росреестра по Ростовской области сведения об объекте недвижимости, расположенном в другом регионе, ему придётся заплатить 300 рублей. Для получения сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости на территории Ростовской области плата за информацию составит 500 рублей. На территории от 2 до 10 регистрационных округов, в большинстве случаев совпадающих с территорией субъектов РФ, плата составит 750 рублей. На территории от 11 до 30 округов — 1000 рублей, на территории всей Российской Федерации 1500 рублей. Если вы знаете что хотите получить информацию, но сомневаетесь, к какой тарифной категории она относится, всегда можно проконсультироваться по этим вопросам у специалистов Росреестра. И даже если вы успели заплатить больше, чем требуется за вашу выписку, всегда можно вернуть лишние деньги — для этого существует законно установленный порядок.
         Более подробно с информацией о размере платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, можно на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области www.to61.rosreestr.ru , а также в залах приёма заявителей.
saveРазмещено: 19.03.2017 21:59
mode_editИзменено: 29.03.2017 17:24
visibilityПросмотров: 26
наверх